城門失火，殃及池魚，2011年的樓市調(diào)控效果已經(jīng)反映到了土地交易市場。年底將至，受住宅交易市場的頹靡態(tài)勢波及，開發(fā)商的拿地意愿跌入低谷。 各大房企紛紛缺席土地盛宴，底價成交乃至流標(biāo)現(xiàn)象頻現(xiàn)，致使各地土地市場陷入深度低迷狀態(tài)，2009年之前一度存在的土地市場紅火狀態(tài)儼然不復(fù)存在。
土地流拍和底價成交頻現(xiàn)
根據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2011年11月的前三周，全國13個重點(diǎn)城市居住用地出讓流標(biāo)率已達(dá)到48%，而這一數(shù)值在10月還僅僅表現(xiàn)為23%。
鏈家地產(chǎn)市場研部統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，2011年1至10月，全國主要城市土地流拍575宗，較去年全年增加110%，由于土地流拍造成的土地出讓金滯留額達(dá)950億，較去年全年增加127%。尤其是住宅地塊，不論是在全國流拍土地中的比重，還是相對于住宅地塊供應(yīng)的流拍比率，都有明顯增長（詳見附表1）。
鏈家地產(chǎn)市場研究部指出，與去年相比，今年的土地成本下降了近15%，但房企對此依然表現(xiàn)冷淡，掛牌出讓類土地平均現(xiàn)場競價次數(shù)為2.7次，而去年這一數(shù)值為37.9次。由于開發(fā)商慎重拿地或無力拿地等原因，競爭乏力下土地價格不斷走低，部分地塊以底價成交。
2011年1至10月，全國主要城市住宅地塊成交7734宗，其中4619宗是以底價成交，比重約為60%，較去年增加17個百分點(diǎn)。其中一線城市（北上廣深）住宅地塊成交237宗，底價成交147宗，比重為62%，較去年增加18個百分點(diǎn)（詳見附表2）。
有業(yè)內(nèi)專家分析稱，地塊成交遇冷，不排除是受開發(fā)商資金緊張和年底收縮戰(zhàn)線回籠資金的影響。在慎重拿地的逆市土地儲備原則下，房企積極拿地的前提包括對優(yōu)質(zhì)地塊本身的考量。住宅土地特別是相對偏遠(yuǎn)的非熱點(diǎn)城區(qū)地塊，往往遭遇底價成交或流拍的命運(yùn)。以11月14日出讓的房山住宅地塊為例，該宗地的掛牌起始價為2.54億元，截至掛牌競價結(jié)束時間，網(wǎng)上僅有一次報價，最終該宗地以底價成交，折合樓面價3500元/平方米。
土地出讓門檻降低
由于土地財政舉足輕重的地位，今年頻現(xiàn)的土地流標(biāo)將對各地土地計劃的完成以及地方財政產(chǎn)生一定的影響。
在全國土地市場普遍低迷不振的情況下，一些地方政府開始降低土地出讓門檻。北京市寄望通過下調(diào)土地競買保證金，放寬交款時限，減少保障房的配建面積等措施，來推動年底大規(guī)模的土地出讓，保障土地出讓收益。
11月9日，北京市土地整理儲備中心公告表示，原需配建“限價商品住房”的北京市豐臺區(qū)郭公莊車輛段項(xiàng)目四期F2公建混合住宅用地，其居住用途建筑規(guī)?，F(xiàn)全部為普通商品房，同時將該宗地的競買報價開始時間推遲至11月21日。這是北京土地出讓首次取消配建保障房。
11月23日，北京市發(fā)布土地出讓公告，首次調(diào)低“平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)B05-01、B05-02地塊居住、社會停車場庫項(xiàng)目用地”等兩幅地塊的底價，降幅分別達(dá)8.9%和15%。此外，北京、杭州、成都三個城市還不同程度地放松土地出讓中關(guān)于保障房的配建條件等。而從上述城市的土地出讓金額來看，2011年前十個月土地成交金額僅為去年全年的50%左右。
在采訪中，鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)轮赋?，目前各大房企普遍對樓市后市信心不足?/p>
首先，今年市場在長期低迷中深度下調(diào)的趨勢已經(jīng)逐漸明朗，加上調(diào)控政策在短期內(nèi)放松的可能性不大，房企對后市的悲觀預(yù)期直接傳導(dǎo)至土地市場。
其次，生存危機(jī)導(dǎo)致部分房企在拿地方面“有心無力”。調(diào)控之下，部分大型房企銷售額存在明顯下滑，中小房企的生存環(huán)境更加不樂觀。在負(fù)債高企、庫存上漲的情況下，房企首先考慮的往往是如何保持相對充裕的現(xiàn)金流而非抄底拿地。
張?jiān)抡J(rèn)為，未來一段時間樓市低定價和深度調(diào)價的特征會使房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入微利時代，土地成本的回落將間接推動房價的理性回落，增加了未來項(xiàng)目價格的下降空間。
北京中原市場研究部則預(yù)測，年底北京土地市場將在郊區(qū)集中放量，進(jìn)行最后沖刺。
為了緩解日趨嚴(yán)重的土地流標(biāo)現(xiàn)象，未來地方政府或?qū)⒉扇「鼮殪`活的土地出讓策略以及更為理性的評估地塊起拍價。